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토지거래허가구역 내의 농지취득, 주말농장도 안되나요? [부동산 理實直告] 덧글 0 | 조회 30 | 2018-10-05 16:40:06
하나경매  







토지거래허가구역 내의 농지취득, 주말농장도 안되나요? [부동산 理實直告]
    • 경제일반
    • 수정2018-10-03 08:40:58
    • 입력2018-10-03 08:39:06

[스포츠서울]초등학생 자녀를 둔 40대 직장인 A씨. 근교에 주말농장용 농지를 200평 매입하고자 한다. 마침 거주지 인근에 적당한 땅을 발견했다. 그런데 중개업소에서 '토지거래허가구역'으로 묶여 있기 때문에 매매가 어렵다는 말을 들었다. 주말농장용도의 농지 매입은 비교적 쉽다고 생각했던 A씨는 혼란스러웠다. 그렇다면 토지거래허가구역이란 무엇일까? 

토지거래허가구역이란 말 그대로 토지를 거래할 때 허가를 받아야 하는 지역이다. 이는 토지의 투기거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승할 우려가 있는 지역에 지정된다. 그리고 기간은 5년 이내로 정하고 있으며, 때에 따라 연장이 가능하다. 즉 일정기간 토지 거래에 제한을 두어 땅 투기를 방지하는 것이다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조 참조). 

토지거래허가구역 내의 땅을 매입할 경우 관할지역의 시장·군수의 허가를 받아야 한다. 매매뿐만 아니라 부담부 증여, 채무면제나 채무인수, 지상권 설정 등도 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변 
경하고자 할 때에도 마찬가지다. 

토지거래 허가는 실수요 여부를 따진다. 농사를 짓거나 건물·공장을 짓는 등의 실수요가 있으면 가능한 것이다. 농지나 임야의 실수요 여부는 현지에 거주하는지를 중심으로 판단한다. 만약 비농업인이 
농지를 매입하려면 세대주를 포함한 세대원 전원이 해당 토지가 소재하는 지역에 주민등록이 되어있고 실제 거주해야한다. 기간은 허가신청일로부터 소급해 최소 6개월 이상이다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 13조).


그런데 주말농장용 토지 매입은 실수요로 보지 않는다. 주말농장이나 체험영농, 휴경을 위한 토지는 '농업의 영위'에 해당하지 않는 것으로 보기 때문이다(토지거래업무처리규정 제 8조 참조). 즉 거주여부를 불문하고 체험영농·주말농장 용도로는 토지거래 허가가 불가능하다. 따라서 해당 용도를 위해 농지를 매입해야 한다면 다른 방법을 모색해야 한다.


먼저 경매로 취득한 토지는 토지 거래 허가를 받지 않아도 된다. 만약 경매로 취득한 토지가 농지라면 농지취득자격증명은 필요하다. 또한 용도지역별로 일정 면적 이하에 대해서도 허가없이 토지 거래를 할 수 있다. 주거지역은 180㎡ 이하, 상업지역 200㎡ 이하, 공업지역 660㎡ 이하, 녹지지역 100㎡ 이하, 도시지역 안에서 용도지역의 지정이 없는 구역 90㎡ 이하, 도시지역 외의 지역 250㎡ 이하(다만, 농지는 500㎡ 이하, 임야는 1000㎡ 이하)일 경우 허가 없이 거래가 가능하다. 따라서 주말농장용 농지매입을 희망하는 A씨의 경우, 약 150평까지 허가없이 농지 매입이 가능한 것이다. 

이처럼 토지거래허가구역 내에서의 토지 거래는 제한된다. 허가를 받지 못하면 거래는 법적으로 무효화된다. 또한 불허 통보에도 불구하고 임의로 토지를 거래하면 과태료 등의 제재가 뒤따른다. 따라서 내가 매입하고자 하는 땅이 토지거래허가구역 내에 있다면 주의가 필요하다. 허가요건을 살핌으로써 거래무효 및 기타 법적 제재를 받지 않도록 해야한다. 또한 미래가치가 있는 지역이라면 경매를 통한 토지 매입도 충분히 고려해 볼 만 하다.


 
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