부동산뉴스
부동산뉴스 > 부동산뉴스
땅값 급등한 DMZ 접경, 어디에 투자하면 좋을까 덧글 0 | 조회 785 | 2018-10-10 00:00:00
하나경매  







땅값 급등한 DMZ 접경, 어디에 투자하면 좋을까

[중앙일보] 입력 2018.10.08 09:28

[더,오래] 최환석의 알기쉬운 부동산(2)

우리나라 사람의 부동산 사랑은 유별나다. 가계 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 70%로 세계적으로 유례를 찾아보기 힘들 정도다. 부동산 보유 비중은 미국 30%, 일본 40%에 불과하다. 부동산이 전 재산이다시피 하다 보니 사람들의 관심이 집중되는 게 당연하다. 때마침 자고 나면 아파트값이 수천만 원씩 오르는 등 부동산 시장이 뜨겁다. 부동산이 우리의 삶을 들었다 놨다 하는 현실이다. 대한민국에서 살려면 싫든 좋든 부동산을 잘 알아야 한다. 어설프게 접근했다간 큰코다친다. 부동산 전문가가 고객들에게 상담한 내용을 토대로 알찬 부동산 정보를 알려주고 돈 되는 부동산은 무엇인지 콕 짚어준다. <편집자>

  

경기도 파주 임진각 경의선 철길에 '평화열차 DMZ 트레인'이 지나고 있다. 남북은 판문점 선언을 통해 경의선(서울~신의주)과 동해선(부산~원산)을 비롯한 도로를 연결하고 현대화해 활용하기 위한 실천적인 대책을 취해 나가기로 했다. <저작권자 ⓒ 1980-2018 ㈜연합뉴스. 무단 전재 재배포 금지.>

경기도 파주 임진각 경의선 철길에 '평화열차 DMZ 트레인'이 지나고 있다. 남북은 판문점 선언을 통해 경의선(서울~신의주)과 동해선(부산~원산)을 비롯한 도로를 연결하고 현대화해 활용하기 위한 실천적인 대책을 취해 나가기로 했다. <저작권자 ⓒ 1980-2018 ㈜연합뉴스. 무단 전재 재배포 금지.>

  
지난 4월 경기도 파주의 비무장지대(DMZ) 부근 접경지역 임야를 매각한 A 씨. 연이은 남북정상회담과 이에 따른 기대감으로 가격이 급등한 접경지역의 토지를 팔아 콧노래를 부르고 있다. 
  
A 씨는 지난 김대중 정부 시절 첫 남북정상회담 때 남북관계가 크게 개선될 것을 예상해 서울 요지의 주택을 팔아 접경지역의 토지에 투자했다. 하지만 이후 남북관계가 얼어붙고, 북한의 핵 실험 등 급변하는 정세로 인해 토지 가격은 곤두박질쳤다. 당시 투자실패를 떠올리며 스트레스를 받았던 걸 생각하면 요즘은 앓던 이를 뺀 기분이다. 금액이나 면적 상으로나 작지 않은 규모였기에 A 씨는 오랫동안 마음고생이 심했다. 
  
토지 투자는 한번 열기가 달아오르면 광풍이란 말이 무색할 정도로 뜨거워진다. 역사적인 3차 정상회담까지 개최돼 기대감이 높아진 휴전선 인근의 접경지역이 대표적이다. 접경지역에 대한 정책과 투자 시 주의할 점은 무엇인지 알아보자. 
  

남북경협의 핵심은 ‘한반도 신경제 지도’

지난 4월과 9월 두 차례의 남북정상회담에 이어 6월 북미정상회담 이후 한반도엔 남북 교류와 평화정착에 대한 기대감이 그 어느 때보다 고조되고 있다. 남북한 경제협력사업도 언제, 어떤 식으로 구체화 될지 관심이 커지고 있다. 현 정부의 남북경협은 대선공약에 포함된 ‘한반도 신경제 지도 구상’이 나침반 역할을 할 것으로 보인다. 
  
한반도 신경제 지도의 핵심은 남북의 철도와 도로를 연결해 ‘H라인’을 구축한 3대 경제 벨트를 기반으로 지정학적 한계를 극복하고 대륙과 해양으로 뻗어 나갈 인프라를 마련해 한국 경제에 새로운 성장동력을 창출하겠다는 계획이다. 
  

한반도 신경제지도 개발 계획. [자료 통일부, 그래픽 차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr]

한반도 신경제지도 개발 계획. [자료 통일부, 그래픽 차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr]

  
구체적으로 살펴보면, 목포~서울~개성~평양~신의주로 이어지는 ‘서해안 벨트’와 부산~설악산~금강산~원산~나진으로 연결되는 ‘동해안 벨트’의 양축을, 비무장지대(DMZ)를 평화지대로 바꾼 ‘접경지역 벨트’가 연결해 H라인을 완성한다는 구상이다. 
  
이와 같은 구상이 구체적으로 실천돼 경협이 본격화하고 전쟁에 대한 불안이 수그러들면 관련 산업과 내수시장에도 긍정적인 영향이 미치면서 관광객이 늘고 관련 서비스업의 경기 활성화에도 도움이 되는 등 시너지 효과를 낼 것으로 예상한다. 
  
이처럼 남북교류와 경제협력에 대한 기대감이 높아지고 ‘한반도 신경제 지도’에 따라 접경지역 개발 가능성이 언급되면서 접경지역 부동산시장의 움직임이 심상치 않은 모습을 보인다. 경기도 파주시, 고양시, 김포시와 연천군 그리고 강원도의 철원군, 고성군 등이 수혜를 입을 것으로 예상하며 이 중에서도 가장 큰 호재가 기대되는 곳은 파주지역이다. 
  

파주시 문산 땅값 2~5배 뛰어

파주시는 땅값이 지난해 전년보다 2.81% 올랐는데, 이는 2007년 이후 10년 만에 가장 큰 상승 폭이다. 올해 남북관계가 빠르게 호전되면서 8월까지 파주시 토지 거래량은 2만8150필지로 2017년 전체의 2만7692 필지를 이미 넘어섰다. 특히 경의선 종점인 문산읍은 땅 주인이 매물을 거둬들이면서 기존 시세보다 2~5배가량 올라간 것으로 알려졌다. 
  
경원선이 복구될 경우 주요 길목의 하나가 될 연천군 토지거래도 눈에 띄게 증가했다. 연천군은 올해 8월까지 토지 거래가 4689필지로 작년의 전체 거래량(4675필지)을 웃돌았다. 
  
강원도 철원은 파주보다 덜 주목받는 접경지였지만 평창동계올림픽 개최에 따른 확충된 도로망에 힘입어 최근 땅값이 빠르게 오르고 있다. 금강산에 개소할 이산가족 상설면회소와 인접한 강원도 고성군 또한 올해 3월 토지 거래 건수가 625건에 달한 것으로 나타났다. 
  

접경지역 지가변동률. [자료 국토교통부ㆍ한국감정원, 제작 현예슬]

접경지역 지가변동률. [자료 국토교통부ㆍ한국감정원, 제작 현예슬]

  
접경지역 투자와 관련한 주요 이슈로는 통제구역 등 경계선의 변화와 경제협력공단 조성 및 경제특구 지정, 그리고 교통 인프라의 확충과 DMZ 벨트 지역 개발 등 크게 4가지를 들 수 있겠다. 
  
접경지역 중 가장 큰 호재가 기대되는 곳은 파주시 중에서도 민통선(민간인 통제선, CCL, Civilian Control Line) 안에 있는 장단면, 군내면, 진동면 등이다. 민통선 지역에 대한 투자 관심이 높은 이유는 민통선의 북상 가능성 때문으로 보인다. 
  
민통선은 현재 군사분계선(휴전선)에서 10km 이내로 설정되어 있다. 그동안 민통선 지역은 군사분계선에서 40km, 20km, 15km 등으로 단계적으로 북상해 왔다. 또한 군사기지 및 군사시설보호법상 통제보호구역과 제한보호구역이 축소될 가능성에 있는 지역도 눈여겨봐야 한다. 
  
현재 통제보호구역은 군사분계선에서 15km 지점, 제한보호구역은 통제보호구역으로부터 10km 지점으로 각각 설정돼 있다. 통제보호구역에서는 신∙증축이 불가하고 제한보호구역에서는 군부대의 동의를 받아야만 신∙증축이 가능하다. 
  

장단면에 개성공단 5배 규모 산업단지 조성 계획
경기도 파주시 도라산전망대에서 바라본 개성공단 일대. [중앙포토]

경기도 파주시 도라산전망대에서 바라본 개성공단 일대. [중앙포토]

  
개성공단의 재가동 가능성이 높아지는 가운데 남측에 새로운 경제협력공단을 조성하고 경제특구를 지정하는 방안이 검토되고 있다. 통일부 및 경기도가 경기도 파주시 장단면 일대에 남북경협 산업단지 조성 방안을 검토 중이다. 부지 규모는 약 1600만㎡로 개성공단의 5배 정도에 달하는 것으로 알려졌다. 장단면은 지리적인 특성으로 인해 북한 노동자들의 활동을 단지 안으로 제한하기 쉽다는 이점이 있다. 
  
남북 교통 인프라의 첫 단추로 경의선의 남북철도 연결이 거론되고 있다. 2013년 북한과 중국이 개성과 평양, 신의주를 연결하는 약 400km의 고속철도와 고속도로를 건설하는 사업에 합의한 바가 있다.  
  
동해선은 부산에서 출발해 북한을 관통, 러시아를 거쳐 유럽까지 연결되는 노선이다. 경원선의 경우 2015년 8월 백마고지~월정리 구간 복원공사를 시작했다. 지금은 토지보상비 등의 문제와 남북관계 경색으로 중단된 상태. 이밖에 문산과 개성 간 고속도로의 연결도 남북경협이 시작되면 논의가 개시될 사업이다. 
  
접경지역 지원을 위한 법률은 2000년 ‘접경지원법’이 제정된 이후 2011년 일반법에서 특별법으로 격상됐다. 이 법률에 의한 접경지역은 인천, 경기도, 강원도 DMZ 근처 15개 시∙군이다. 이 법의 핵심은 민통선 지역을 포함한 접경지역을 생태관광벨트로 만들고 동서남북 간 교통 인프라를 구축해 신성장산업을 육성하는 것이다. 
  

한반도 신경제지도 구상 예상 프로젝트. [그래픽 차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr]

한반도 신경제지도 구상 예상 프로젝트. [그래픽 차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr]

  

토지대장과 실제 모양 다를 수도

그러나 접근이 불가능한 DMZ에 위치한 땅도 위성사진으로만 보고 계약이 이루어지는 등 묻지마 투자도 고개를 들고 있어 주의가 요망된다. 앞으로 개발 가능성이 높아 보이는 접경지역 투자 시 유의할 사항도 없지 않다. 
  
무엇보다 북미정상회담에서 경제협력에 대한 논의가 없었다는 점은 남북경협에 오랜 시간이 걸릴 수도 있음을 의미한다. 따라서 투자 기간을 장기로 보고 반드시 여유자금으로 투자하는 것이 필요하다. 
  
접경지역에는 군사시설이나 제한구역이 많고 생태 보호를 위한 보존구역으로 지정될 가능성도 높아 대규모의 개발은 쉽지 않아 보인다. 대규모 개발이 어렵다는 건 도로와 주거시설, 상업시설 등 인프라 건설이 쉽지 않다는 의미다. 현장답사를 통해 기존 도로의 활용한 접근성 및 인프라 개발 가능성을 확인해야 하는 건 그래서다. 
  
무엇보다 맹지를 매입해 낭패를 당하는 일을 피해야 한다. 하지만 입지의 특성상 현장답사를 하기 어려운 경우가 많아 매입대상 토지의 선택에 각별히 주의해야 한다. 
  
아울러 오랫동안 발길이 끊긴 접경지역 토지는 토지대장 등 공적 장부와 실제 형상이 달라져 있을 가능성도 높다. 향후 경계 등을 둘러싸고 분쟁이 발생할 가능성도 있으니 신경 써야 한다는 이야기다. 
  
최환석 KEB하나은행 부동산자문센터 팀장 hwanseok@hanafn.com 
  

 
닉네임 비밀번호 코드입력