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"올해 풀리는 돈만 16조…토지보상 투자 주목해야" 덧글 0 | 조회 443 | 2018-10-11 16:38:53
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"올해 풀리는 돈만 16조…토지보상 투자 주목해야"

[인터뷰] 부동산 개발정보 제공업체 '지존' 신태수 대표
"현 정부 때 토지 보상 '큰 장' 설 것…3기 신도시에 최대 80조원 풀린단 얘기도"
"무리하지 않으면 건전하고 안정적인 투자…수도권 북부 눈여겨봐야 할 투자처"

지난 5일 서울 마포구 합정동 사무실에서 만난 신태수 지존 대표. /이상빈 기자

“건설 경기 불황으로 택지(宅地) 보상이 줄어든다는 예상은 현재로선 근거가 없어 보입니다. 벌써 현 정부에서 3기 신도시 건설 계획도 발표했고, 주거복지로드맵에서도 대규모 공공주택지구, 역세권개발사업 계획이 나왔습니다. 중장기적으로 남북관계 개선에 따라 접경지역에도 토지 보상금이 계속 풀릴 가능성이 큽니다.”

올해 토지보상으로 풀리는 돈은 전국적으로 16조원이 넘는다. 2012년(17조원) 이후 6년 만에 최대 규모다. 노무현 정부 때도 전국적으로 수십조원의 토지보상금이 풀려 전국이 부동산 투기 광풍에 휩싸였다. 이번 정부도 지방 균형발전과 혁신도시 사업 등에 매달리고 있다. 이유야 어찌됐든 이번 정부에서도 노무현 정부 때와 마찬가지로 토지 시장에 ‘큰 장’이 설 확률이 높다는 것이다.

부동산 개발정보 제공업체 ‘지존’의 신태수 대표는 “지방자치단체 주도의 산업단지 건설이나 인프라 개발은 이미 트렌드가 돼 토지 보상금이 지속적으로 풀릴 것”이라고 말했다. 신 대표는 지존과 땅집고가 오는 16일 서울 강남구 논현동 ‘논현 1문화센터’ 강당에서 개최하는 ‘개발 정보를 통한 토지 보상 투자전략’ 세미나에서 ‘경·공매와 개발 정보를 접목한 토지보상 투자전략’이라는 주제로 강의한다.

신 대표는 ‘토지보상 경·공매 고수’로 통한다. 1990년대 경매 회사에 들어가 법원을 5년간 안방처럼 드나들었다. 이후 경·공매 업체 경매뱅크를 차리고 토지보상 컨설팅, 교육 등을 진행했다. 2012년에는 부동산 개발 정보 사이트 ‘지존’을 열었다. 8900여건에 이르는 개발정보와 35만여건의 관련 문서가 등록돼 변호사·행정사 등 전문가들도 사용하는 플랫폼이 됐다.

2018년 지역별 토지보상금 지급 현황. 절반 이상이 수도권에 집중돼 있다. /지존 제공

- 인구도 줄고, 정부도 개발사업에 부정적 입장인데 토지 보상금이 늘어나는 이유는?
“토지보상은 개발사업과 연결돼 있다. 노무현 정부에서 혁신도시, 기업도시를 추진하면서 전국적으로 토지 보상비를 풀었다. 이 돈이 다시 부동산 시장으로 흘러들어 지방 땅값이 급등했다. 이번 정부도 서울 집값이 급등하니 수도권 위주로 대규모 신도시와 택지 조성 사업을 추진하기 시작했다.

정부 초기에는 개발사업이나 인프라 건설이 ‘토건족’ 사업이라고 비난했지만 집값을 잡자니 도리가 없는 것이다. 업계에선 향후 3기 신도시 4곳이 지정되면 수도권에만 20조~80조원의 보상비가 더 풀린다는 이야기도 나오고 있다.”

- 정부 예산안에서 개발사업이 축소되고 있는데.
“SOC 예산이 줄었다고 하지만 그건 확정된 안이 아니고, 정부안일 뿐이다. 중요한 건 국회에서 예산안이 어떻게 확정되느냐다. 통상 SOC 예산은 정부안에선 줄어도 국회에선 회복된다. 특히 지방 인프라 예산은 줄어드는 경우가 거의 없다. 현실적으로 지역구 국회의원들이 그걸 가만 내버려두질 않는다. 쪽지 예산 등 별의별 수단을 다 동원하기 때문에 결국 예산 수준이 과거 수준으로 회복된다. 2019년 SOC 예산도 원래 계획보다 다시 증액된 것을 보면 알 수 있다.”

- 현재 토지보상 지역 중 어떤 곳을 주의깊게 봐야 하나?
남북관계 개선으로 남북 간 경제협력사업, 인프라 개선사업 등에 청신호가 켜질 전망이다. /조선DB
“현 정부의 주력 정책인 남북관계 개선사업에 주목해야 한다. 지역적으로는 파주 등 접경지역을 볼 필요가 있다. 서울~문산 간 고속도로 개통이 2년 남았다. 이 도로는 심지어 이전 정부 국토교통부 장관이 2017년 시무식에서 남북통일시대에 대비하기 위해 언급했던 도로다. 지난해 전국 고속도로 토지보상 예산이 1조6000억원이었는데, 그 중 절반인 8000억원가량이 서울~문산 고속도로에 투입됐다. 파주, 고양 북부, 김포 지역 등 소외됐던 곳에 각종 사업들이 많이 일어날 것으로 본다.”

- 토지보상 지역 투자는 어떻게 할수 있나?
“단순하게는 토지 보상이 예상되는 지역의 정보를 수집해 해당 지역이나 주변 토지를 구입하는 방식이 가능하다. 이 경우 수익률이 떨어진다. 좀 더 깊이 들어가면 토지보상 지역의 경매나 공매 물건을 찾아내 투자하는 방식이 있다. 기업 입장에선 토지보상 지역 주변에 토지를 매입해 비즈니스 기회를 찾는 수요가 많다.”

- 토지보상 지역에 대한 투자는 투기성이 강한 것 아닌가?
“토지보상지역 투자는 공개된 정보를 이용해 실물에 투자하고, 세금도 정당하게 내야 한다. 실물에 투자하기 때문에 무리하지만 않으면 안정적인 투자다. 요즘 돈이 가장 많이 몰린다는 ‘가상 화폐’ 투자에 비하면 훨씬 더 건전하고, 안정적인 투자다.”

-토지보상 지역 투자로 어느정도 수익을 기대할 수 있나?
“과거에는 토지보상 시장에 ‘대박’ 같은 전설이 존재했다. 직접 상담한 사례로 보자면, 토지보상이 진행 중인 충남 보령의 산업단지 내 토지를 9억6600만원에 낙찰받고, 협의보상으로 11억2000만원에 이 토지를 팔았다. 자기자본은 2억5000만원에 불과했다. 하지만 요즘 이 시장에서도 대박 가능성은 거의 없다. 정보 공개 수준이 높아지고, 토지 가격 상승률도 3~4년 전과 비교해 많이 낮아졌다. 하지만 아파트 투자가 막힌 상황에서 토지 시장은 괜찮은 투자처가 될 것이다.”

서울 강남구 구룡마을 도시개발사업은 토지소유자 등의 반대로 사업이 어려움을 겪고 있다. /조선DB

- 개발 관련 정보는 어디서 얻는 것인가?
“토지 보상 정보는 대부분 공개돼 있다. 일반인도 확인할 수 있다. 공공주택지구나 국가산업단지 지정 관련 정보는 국토부 홈페이지나 관보 등을 통해 고시된다. 지방산업단지의 경우 시·도 홈페이지를 통해, 도시개발의 경우도 국토부나 시·도 홈페이지를 잘 들여다보면 확인 가능하다. 하지만 모든 정보가 흩어져 있어 종합적으로 보기 힘들다. 보상 지역 투자에선 ‘타이밍’이 핵심인데, 개인이 개발 사업의 진행 상황을 따라가는 것이 쉽지 않다.”

- 토지보상 투자 때 반드시 확인해야 할 변수는?
“보상계획이 있더라도 시기가 달라지는 경우가 다반사다. 특히 민간사업의 경우 사업자 상황에 따라 복병을 만날 수도 있다. 김포 시네마폴리스, 파주 캠프하우스 공영지 사업, 평택 현덕지구는 사업자 취소로 사업이 좌초됐다. 보상가를 산정하는 기준시점도 다르다. 대개 보상가는 사업인정 시점 가격으로 책정되는데, 그 시점이 오래 전이라면 비싼 돈을 주고 낙찰받더라도 그것보다 낮은 보상금을 받을 수도 있다.”

토지보상이 지연되는 수도권 주요 사업지구 현황. /조선DB

- 마지막으로 투자자들에게 조언한다면.
“개발지역 투자는 본인에게 필요한 정보를 완벽하게 파악하는 것이 중요하다. 어설프게 알면 모르는 것만 못하다. 예를 들어 서울 구룡마을 보상 사례의 경우 입주권을 준다는 소문이 돌아 상상을 초월하는 낙찰가 행진이 이어졌다. 하지만 이는 사업인정 시점 전 살던 사람들에게 주는 것일뿐, 그 이후에 낙찰받는 사람에겐 해당되지 않는다. 수서역세권 보상도 마찬가지다. 입주권은 사업공람공고 2년 전부터 살던 사람에게만 주어진다. ‘땅값은 언젠가는 오를 것’이라는 막연한 환상을 갖고, 소문만 듣고 투자해서는 절대 안된다는 점을 강조하고 싶다.”



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