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토지보상비 대신 땅 받아 투자…`대토 리츠` 주목 덧글 0 | 조회 170 | 2018-11-21 00:00:00
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토지보상비 대신 땅 받아 투자…`대토 리츠` 주목

개발대행 후 수익배분 방식
고덕신도시 등 잇따라 설립

"현금 풀리면 집값만 자극"
정부도 LH 통해 확산 유도

  • 박윤예 기자
  • 입력 : 2018.11.18 17:50:02  수정 : 2018.11.18 21:30:18
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공공주택 개발 등으로 전국적인 토지보상 규모가 25조원에 달할 것으로 예상되는 가운데, 신규 택지 토지 수용 때 현금 대신 땅으로 보상하는 `대토` 보상에 `리츠` 제도를 결합한 `대토 리츠`가 주목받고 있다. 2014년 동탄에 2호 대토 리츠가 설립된 이후 4년 만에 평택 고덕국제신도시 대토 리츠가 영업인가 승인을 받았고, 수도권 신규 택지에서도 토지소유주들 대토 요구가 늘고 있다. 토지보상금이 현금으로 풀려 집값을 자극할까 우려하고 있는 정부도 리츠를 적극 유도한다는 방침이다. 

18일 국토교통부는 고덕신도시에 들어설 예정인 그랜드타워 개발 사업 주체 리츠 `호원평택고덕 대토개발 제1호` 영업인가가 12일 승인됐다고 밝혔다. 해당 부동산투자회사인 케이리츠앤파트너스는 대토 용지 인근을 중심으로 개발용지 확보에 나섰다. 이 회사는 평택고덕 택지개발지구의 토지소유자로부터 대토보상권을 현물출자 받아 상업용 건물을 올해 착공·분양해서 2년 안에 리츠 해산을 목표로 한다. 고덕신도시 그랜드타워는 경기도 평택시 서정동 일상 3-1 일대에 개발된다. 그랜드타워는 지하 3층~지상 8층, 대지면적 1687㎡, 건축면적 1179㎡, 연면적 1만2728㎡ 규모다. 용지 매입부터 개발·운영을 이번에 설립되는 리츠가 도맡는다. 

대토 리츠는 토지소유주가 현물출자하는 등 리스크를 분담하며 최근 땅값 상승에 수익률도 높은 편이다. 대토 리츠 1호인 `동탄2 1호`는 개발된 지 4년 만에 136.42% 수익률을, 대토 리츠 2호인 동탄2에서는 3년차에 72.74% 수익률을 달성했다. 대토 리츠는 개발 후 분양되면 한꺼번에 수익이 들어오는 구조다. 

김규성 케이리츠앤파트너스 개발투자팀장은 "리츠는 이익의 90% 이상 배당하면 법인세를 면제해주는 혜택이 있어 배당률이 일반 회사보다 높다"고 말했다. 대토 리츠는 일반 리츠와는 달리 주식 공모 의무와 상장 의무가 없어 사모 형식으로 운용되는 것도 특징이다. 정부가 이런 혜택을 주는 이유는 대토 리츠는 현금 대신 땅으로 보상하므로 한국토지주택공사(LH)의 토지보상금 부담을 완화해주기 때문이다. 

대토 보상 제도는 2008년부터 시행됐는데 초기에는 신청자가 많지 않았다. 그러나 최근 땅값이 치솟자 원주민 토지소유주들이 현금 대신 땅으로 보상해줄 것을 요구하는 추세다. 지존에 따르면 정부계획발표로 드러난 주택지구의 투입 예정 토지보상금만 25조원이 넘는다. 천문학적 자금이 현금 보상으로 풀릴 경우 주변 집값·땅값을 자극할 수 있다. LH는 대토 리츠를 지주들이 만들고 LH가 직접 자산관리회사(AMC) 역할을 하는 제도를 지원해줄 계획이다. LH가 건축물을 지어 분양까지 하는 시범 사업이 연내 고양 장항지구에서 추진된다. 보상 착수와 동시에 출자자를 모집할 예정이다. 

■ <용어 설명> 

대토 리츠 : 택지 개발 시 대토(현금 보상 대신 다른 땅으로 보상받는 것) 방식을 선택한 토지소유주들이 보상받은 땅을 부동산투자회사(리츠)에 현물출자해 리츠가 개발한 뒤 분양 시 소유주들에게 개발이익을 나눠주는 제도. 

[박윤예 기자]
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